相続不動産の名義変更についてのお悩みの声

当事務所におまかせください

相続登記とは？

また、相続登記をするには、必要な書類を各市区町村の役場で収集したり、遺産分割協議書や登記申請書等の書類を作成したりと、相当な労力と時間も必要です。

相続登記をしないことで起きてくる問題

相続登記が後回しにされる理由は次のようなことが考えられます。

• 相続登記をしなくても、そのまま住み続けることができる
• 相続登記をすると、国に納める税金として登録免許税がかかる。
  また、司法書士に依頼すると報酬が必要になる。

しかしながら、相続登記をしないことで起きてくる問題の主なものは次のとおりです。

• 関係当事者が増加して話し合いが困難になる
  相続登記をするためには、相続人全員で話し合いをして誰が不動産を相続するかを決めなければなりません（遺言がある場合を除きます）。相続登記をしない間に相続人の誰かが亡くなると、今度は、その家族があらたに相続人として加わります。そして、関係当事者が増えた結果、相続人全員の話し合いがしにくくなったり、まとまらないことがあります。
• 関係当事者が増加することによって、コストが増大する
  上記のように、関係当事者が増えると、コストが増大します。コストには２種類あります。物理的なコストと精神的なコストです。まず１つめの物理的なコストとは、費用や時間といったコストのことです。関係当事者が増えれば、手続きのために集める書類も増えます。また、作成する書類の内容も複雑化します。その結果、費用も余計にかかりますし、時間もより多くかかります。次に、２つ目の精神的なコストについてです。相続登記によって不動産を自分の名義にしたい人は、他の相続族人全員に遺産分割協議書に実印を押してもらわなければなりません。つまり、押印をお願いする立場です。関係当事者が増えれば、お願いする相手が増えます。お願いする相手が増えれば増えるほど、精神的な負担も大きくなっていきます。
• 不動産を売却したくても、すぐには売却できない
  不動産を売りたい場合、亡くなった方名義のままでは売ることができません。売る前提として、相続登記が必要です。
• 不動産を担保に入れてお金を借りようとしても思っても借りることができない
  銀行からお金を借りるために不動産を担保に入れる場合、抵当権設定登記を行います。この抵当権設定登記も、不動産の名義が亡くなった方名義のままだとすることができません。そのような場合は金融機関から「相続登記を完了させてきてください」と言われます。この相続登記を完了させない間は、不動産を担保に入れてお金を借りることができません。
• 相続登記が罰則付きの義務化
  2024年４月１日から相続登記が義務化されます。そして、義務化後は、正当理由なしに一定期間内に相続登記をしないと罰則があります。罰則とは１０万円以下の過料です。一定期間内とは、「相続の開始および所有権を取得したと知ったときから３年」とされています。
  そして、相続登記の義務化がされる以前に相続した不動産についても、この罰則は適用されます。つまり、相続登記が完了していない場合、原則、２０２４年４月１日から３年以内に相続登記をしなければならないのです。

このように、相続登記は、不動産の所有者がお亡くなりになった後できるだけ速やかに対応することが求められます。
「不動産を誰が相続するのか」「相続税はかかりそうなのか」等、検討することは少なくないですが、早めに決めて相続登記をすることで、こういった問題を回避することができます。

相続登記の手順

相続登記の手順はおおむね次のとおりです（事案によって変わります）。

• 相続人の確定（＝戸籍の収集）
• 相続不動産の確定
• 遺産分割協議（＝だれが不動産を相続するかを決める）
• 相続登記申請

順番にご説明させていただきます。

相続人の確定（＝戸籍の収集）

また、古い戸籍には旧字・カナなど、普段あまり目にすることのない文字の記載も多いです。
しかも、当時の戸籍は手書きのものが多いので内容を読み取ることが非常に困難な場合もあります。
これらを読み解いて、相続人を確定させる調査を進めていきます。

お客様のなかで当初、ご自身で戸籍を集めていたものの、集めているうちに大変な作業であるとお感じになり、あらためて当事務所にご依頼いただくケースも少なくありません。

当事務所ではお客様が途中まで集めた戸籍を引き継がせていただき、最後まで収集することも承っております。

相続不動産の確定

この相続不動産の確定のときに重要なのは、亡くなった方名義のすべての不動産を漏れなく洗い出すことです。
もし、漏れがあるまま相続登記まで完了して、後になってから、亡くなった方名義のままの不動産が見つかった場合、その不動産のためだけに別途手続きが必要となるからです。手間や費用が余計にかかってしまいます。

固定資産明細書に記載される不動産は、固定資産税が課税されている不動産です。課税されていない不動産は記載されません。たとえば、道路で非課税地などのような場合です。このような非課税地は固定資産税は課税されていない状態ですので、亡くなった方名義の不動産であったとしても、固定資産税明細書には記載されてきません。このようなケースでは、固定資産税課税明細書だけを信じて手続きを進めると相続不動産の漏れが発生するおそれがあります。

不動産がたくさんあって把握が難しい場合などは専門家に調査を任せた方が、上記のような不動産の漏れが発生するリスクを回避することができるかと存じます。

遺産分割協議（＝だれが不動産を相続するかを決める）

遺産分割協議をした場合は、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書とは、だれがどの遺産を相続するのかを話し合った結果を書面にしたものです。

遺産分割協議書を作成する際には一定の記載しておかなければならない内容があります。

また、この後の手続きである相続登記申請の際の必要書類となります。
つまり、遺産分割協議書は、手続きのために作成が必要となる書類です。

相続登記申請

【相続登記に必要な書類の一例】

• 被相続人の生まれてから亡くなるまでの戸籍
• 被相続人の住民票の除票（本籍入りのもの）又は戸籍の附票
• 相続人の戸籍
• 相続人の住民票又は戸籍の附票
• 相続人の印鑑証明書（ただし、遺言がある場合は不要）
• 最新の固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書又は遺言書
• 委任状（司法書士に相続登記の手続きを委任する場合）

法務局に申請が受付けられると登記官による審査が開始します。
申請書や書類に特に問題がなければ、申請してから約１週間～２週間ほどで審査が完了します。
これにより、登記上の名義が、亡くなった方から相続人の名義になります。
しかしながら、申請書や書類に何らかの不備があった場合は、不備を直しに来るよう法務局から呼び出しを受けます。法務局の開庁日は平日の日中です。休日や時間外は開庁していません。
また、複雑な名義変更のケースでは、申請書の作成に専門知識が求められるとともに必要な書類も増えます。
これらをご自身でおこなうのは大変な時間と労力がかかります。

ですので、相続登記は、手続きの「正確性」と「スピード」、負担しなければならない手間や労力を考えた場合、司法書士に依頼するのが適切といえます。

当事務所のサポート内容

戸籍の代理収集

ご自身で戸籍を集めようとすると次のようなハードルがございます。

• 亡くなった方が本籍地を転々としている場合、市区町村役場を何カ所か回らなければならない
• 亡くなった方の本籍地が遠隔地の場合、手配するために労力がかかる
• 旧字で記載されている戸籍の文字を読解して収集を進めなければならないことがある

これらは一例ですが、複雑な事案になってくるほど収集する書類は増え、労力は増します。

このような時間と労力のかかる戸籍の収集を、お客様に代わって当事務所が収集いたします。

遺産分割協議書の作成

どの相続人がどの財産を相続するのかを相続人全員で話し合いすることを遺産分割協議といいます。遺産分割協議が成立したら、その内容を書面化した「遺産分割協議書」を作成する必要があります。書面として作成する必要がある理由は、相続登記をはじめこの後の諸々の手続きに遺産分割協議書の提出が必要になってくるからです。

この遺産分割協議書にはケースによっては特別に書き込んでおかなければならない文言があります。
また、内容を間違えて作成してしまうと相続登記をはじめ財産の名義変更ができないこともあります。
そして、相続税がかかりそうな場合や二次相続に配慮した内容にした方がよいケースもあります。二次相続とは、たとえば夫が亡くなった後の将来の妻の相続のことです。注意しないと子や孫に多額の相続税がかかってしまう場合があるのです。

当事務所ではまずはお客様からしっかりとヒアリングさせていただきます。
そのうえで、遺産分割協議書の作成からアドバイスまでサポートさせていただきます。

なお、相続税は税理士の専業分野です（司法書士では取り扱えません）。そして、税理士の中でも相続税の申告を得意としている税理士とそうでない税理士がいるのが実情です。相続税がかかりそうなお客様は、当事務所と提携している税理士をご紹介させていただきます。相続税案件に力をいれている今までにも数多くの相続税申告をしてきた経験豊富な税理士です。遺産分割協議書の作成にあたり、税務の面からは税理士がアドバイスをいたします。これにより、相続税や二次相続に配慮した遺産分割協議書を作成することができます。また、お客様は相続税の申告を得意とする税理士を探す手間が省くことができます。

※税理士をご紹介した場合でも紹介料は一切いただいておりません。司法書士による紹介料のやりとりは法で禁じられております。

相続関係説明図の作成

相続関係説明図とは、被相続人と法定相続人の相続関係をわかりやすく図式化した書面です。
この相続関係説明図を、相続登記の申請のときに法務局に提出することによって、相続登記完了後に戸籍一式を返却してもらえます。

戸籍の原本は相続登記が終わった後も、銀行預金や株式口座、自動車等の名義変更手続きに必要です。
当事務所では、この相続関係説明図も作成いたします。

相続登記申請書類一式の作成・手配

相続登記申請に必要な書類は相続の事案によって変わってきます。これらの事案によって変わる書類を司法書士が個別に判断して作成または手配いたします。

法務局への登記申請

相続登記の申請は、不動産のある場所を管轄している法務局にておこないます。
先述いたしましたが、申請書や書類に何らかの不備があった場合は、不備を直しに来るよう法務局から呼び出しを受けます。法務局の開庁日は平日の日中です。休日や時間外は開庁していません。また、複雑な名義変更のケースでは、申請書の作成に専門知識が求められるとともに必要な書類も増えます。
これらをご自身でおこなうのは大変な時間と労力がかかります。

また、お客様からは次のようなお声もいただきます。

• 平日に法務局に行くのは難しい
• 難しくてよくわからない
• 面倒くさそう

専門知識が必要で手間のかかる相続登記の申請は、専門家である司法書士にご相談いただければ迅速かつ正確に進めることができます。

登記完了書類の代理受領及びお届け

登記が完了したた登記識別情報（＝昔でいうところの権利証）をはじめ登記完了書類が発行されます。
登記申請時に提出した戸籍一式や遺産分割協議書、印鑑証明書も返却されます（申請時に返却されるための手続きは必要です）。
これらの書類を、法務局から、お客様に代わって受け取ります。
そして、受け取った後、正確に登記されたかを確認したうえで、お客様にお届けいたします。

お問い合わせから手続き完了までの手順

相続登記の費用

項目	報酬（税込）	登録免許税等実費
相続登記 （不動産の名義変更）	44,000円～ 不動産が６個以上の場合 １個ごとに1,100円加算	固定資産の評価額 ×4/1000
戸籍等収集	1通につき 1,650円～	1通につき 200円～950円及び郵送料
相続関係説明図作成	5,500円～	ー
遺産分割協議書作成 （不動産５個まで）	22,000円～	登記済不動産の個数 ×332円
上申書作成 （最後の住所が証明できない場合）	22,000円～	別途必要となる証明資料の実費

• 手続きにかかる総額費用は「司法書士報酬　+　登録免許税等実費」です。
• 上記の司法書士報酬表は概算であり、あくまで目安でございます。事案の難易度や最終的にかかった実費によっては、当初のお見積りや上記報酬表記載の金額よりも報酬額が上がる場合もございますので、ご理解とご了承の程どうぞ宜しくお願い申し上げます。

お客様の声

よくあるご質問

Q　初回無料相談のときに用意するものがあれば教えてください

A　固定資産税の課税明細書等をご用意いただけると大変に助かります

次の書類があると大変に助かります。※すべて可能な範囲で結構です。

• お亡くなりになった方の不動産の固定資産税の課税明細書
  毎年春ごろに市区町村から固定資産税を納税するために郵送されてくる書類です。費用お見積もり算出のためと、相続対象となる不動産の特定のために参照させていただきます。
• お亡くなりになった方の不動産の権利証
  上記の固定資産税の課税明細書が見当たらない場合はご用意いただけると助かります。
• お亡くなった方名義の銀行預金の通帳、または、全預金の合計金額のメモ書き
• 認印
  念のためご用意いただければと存じます。ご使用いただかない場合もございます。

Q　相続税の申告のことについてもアドバイスしてもらえますか？

A　相続税の申告は税理士の専門業務です。税理士のご紹介をさせていただきます。

相続税の申告は税理士の専門業務です（司法書士では取り扱えません）。そして、税理士の中でも相続税の申告を得意としている税理士とそうでない税理士がいるのが実情です。相続税がかかりそうなお客様は、当事務所と提携している税理士をご紹介させていただきます。相続税案件に力をいれている今までにも数多くの相続税申告をしてきた経験豊富な税理士です。これにより、お客様は相続税の申告を得意とする税理士を探す手間が省くことができます。

※税理士をご紹介した場合でも紹介料は一切いただいておりません。司法書士による紹介料のやりとりは法で禁じられております。

Q　相続した不動産が空き家になります。売却したいのですが、不動産会社を紹介してもらえますか？

A　当事務所と提携している不動産会社をご紹介いたします。

当事務所では、相続した不動産が空家になってお困りのお客様に不動産会社をご紹介するサービスもおこなっております。お困りの場合は是非ご検討ください！

※ご紹介した場合でも紹介料は一切いただいておりません。司法書士による紹介料のやりとりは法で禁じられております。